以旅游地產(chǎn)名義圈占土地資源和旅游資源，這在房地產(chǎn)開發(fā)圈內(nèi)已經(jīng)是公開的秘密。而大規(guī)模拿地的成本優(yōu)勢，更是不言而喻。

　　西雙版納州國土資源局副局長姜明昌向《第一財經(jīng)日報》表示，諸如萬達集團、雅居樂地產(chǎn)等開發(fā)商在西雙版納的大型旅游地產(chǎn)項目，都是實行片區(qū)土地整體開發(fā)。

　　土地一級開發(fā)，通常是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對城市國有土地或鄉(xiāng)村集體土地，即俗稱的毛地或生地，進行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使土地達到“三通一平”等建設(shè)條件后，再通過招拍掛方式公開出讓。

　　姜明昌說，由于西雙版納地方財政基礎(chǔ)較薄弱和歷史原因，片區(qū)土地交開發(fā)商進行一級開發(fā)既有現(xiàn)實無奈，又有客觀必要性。

　　目前，西雙版納多數(shù)土地價格在每畝50萬元左右，萬達集團的項目拿地成本大概每畝20萬元左右，也就是說拿地價格連一半都不到，這也是政府給予的土地優(yōu)惠價格。

　　有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商表示，雖然一級土地開發(fā)完成后，熟地仍要通過招拍掛程序?qū)ν獬鲎?，但這往往是個形式，這些熟地通常是一級土地開發(fā)商的囊中之物。而開發(fā)商參與土地一級開發(fā)并不是看中土地收益分成，更在于拿到該地塊的二級開發(fā)權(quán)。

　　由于土地一級開發(fā)存在資金占用量大、工期時間長、政策風(fēng)險高等問題。開發(fā)商通過介入一級開發(fā)，可以更好地把握土地規(guī)劃定位等核心問題，便于企業(yè)在下一步招拍掛中掌握主動權(quán)，拿下土地二級開發(fā)權(quán)。

　　不過，有為上述開發(fā)商進行一級土地開發(fā)提供服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士透露，恒大地產(chǎn)曾和昆明市政府簽署過1萬多畝的一級土地開發(fā)協(xié)議，但一級土地開發(fā)完成后，地方政府就不斷在二級土地市場上抬高出讓價格，導(dǎo)致恒大地產(chǎn)最終放棄剩余土地。

　　這種地方政府和開發(fā)商直接的利益博弈，也通常讓一級土地開發(fā)商處于不確定的風(fēng)險之中，因此這些開發(fā)商往往會提前在合約中設(shè)置各種條款，以獲得二級土地開發(fā)的主動權(quán)，有些條款甚至要求有權(quán)更改政府的片區(qū)規(guī)劃。

　　一二級土地開發(fā)聯(lián)動模式，讓開發(fā)商控制了大規(guī)模的土地資源。姜明昌說，政府對開發(fā)商會限定開發(fā)周期，避免開發(fā)商變相囤地。

　　記者在景洪市招商合作局2011年的19個招商引資項目中發(fā)現(xiàn)，有15個項目都與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)，房地產(chǎn)類項目占據(jù)其招商引資項目總數(shù)量近八成。

　　姜明昌坦言，由于西雙版納土地資源稀缺和旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模龐大，政府已經(jīng)意識到，如此下去，政府在未來或面臨土地供應(yīng)無法履約的風(fēng)險。

　　根據(jù)省政府批準的《西雙版納州土地利用總體規(guī)劃(2006~2020年)》主要調(diào)控指標，到2020年，全州城鄉(xiāng)總建設(shè)用地控制在24萬畝以內(nèi)，這是個剛性指標。

　　但2011年西雙版納州國土資源局的一次會議分析報告顯示，由于國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略加速和兩年多來擴內(nèi)需、保增長用地需求，2009年度全州建設(shè)用地規(guī)模超過34.98萬畝，已透支了十余萬畝用地指標。

　　尤其是在西雙版納州的州府所在地景洪市，由于多數(shù)項目均落地景洪，導(dǎo)致景洪市的土地供需矛盾更加突出。

　　2012年4月1日，景洪市國土資源工作會議資料顯示，到2020年期末，該市耕地保有量規(guī)劃約束性指標為108萬畝，而該市2009年末實際耕地保有量為96.9萬畝，明顯低于規(guī)劃保護指標。

　　在新增建設(shè)用地方面，上級下達給景洪市到2020年期末新增建設(shè)用地規(guī)劃約束性指標為2.4萬畝，但該指標還不到該市近3年用地需求的30%。

　　有當(dāng)?shù)毓賳T向記者表示：“過去的一些領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)在已經(jīng)離開了。他們的理念就是，敢吃子孫飯、敢花子孫錢，就有領(lǐng)導(dǎo)敢公開提出這樣的口號。”

　　姜明昌透露，目前由于招商引資和經(jīng)濟發(fā)展對土地資源需求巨大，如果按照市場客觀發(fā)展需要，西雙版納州每年大概需要新增建設(shè)用地1.5萬畝。如果實行有保有壓的供應(yīng)政策后，通過指標管控，全州每年實際需求和供應(yīng)新增建設(shè)用地量在7000~8000畝。

　　而招商引資重鎮(zhèn)的景洪市，2020年期末新增建設(shè)用地規(guī)劃約束性指標2.4萬畝中，目前已經(jīng)用了1.3萬畝，還剩1.1萬畝。

　　在我國土地管理的高壓政策下，土地資源捉襟見肘甚至嚴重透支，讓當(dāng)?shù)卣萑肜Ь?。無奈之下，西雙版納州對下轄的“一市兩縣”，即景洪市、勐臘縣、勐海縣的土地利用總體規(guī)劃進行了指標調(diào)整。

　　當(dāng)?shù)亻_發(fā)商表示，這種土地利用總體規(guī)劃的指標調(diào)整，本質(zhì)上是政府對土地資源嚴重透支現(xiàn)狀的合法化，是土地指標的數(shù)字游戲，更掩蓋了土地過度開發(fā)的隱憂。

　　姜明昌說，土地管控實行的是總量指標控制，景洪市建設(shè)用地指標不足，但勐臘縣、勐海縣的指標相對寬裕，西雙版納可以在全州范圍內(nèi)進行用地指標的調(diào)劑和平衡，相互調(diào)劑之后則可以實現(xiàn)全州土地管控指標達到要求，但是州內(nèi)平衡要取得省政府的同意。

　　姜明昌還表示，政府已經(jīng)意識到旅游地產(chǎn)的大規(guī)模投資帶來了土地供應(yīng)難題，現(xiàn)在西雙版納州政府提出招商引資“踩剎車”，“如果確實是屬于生物產(chǎn)業(yè)等國家重點支持產(chǎn)業(yè)，這類可以招商，其他非支持類產(chǎn)業(yè)沒有招的，原則上不再招。而新增建設(shè)用地基本上不考慮純房地產(chǎn)項目，純房地產(chǎn)項目以盤活存量土地為主要供應(yīng)方式。

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